所有者不明土地の問題
国土交通省が行った2017年公表の地籍調査によると、不動産登記簿から所有者が判明しない土地は、国土全体の22％に相当します。
これは、九州本島の大きさに匹敵するそうです。
このように所有者が判明しないのは、相続登記や住所等変更登記（登記簿に記載されている人の住所や氏名が変わったときに申請する登記）がされないまま放置されていることが、大きな原因であると言われています。
相続税の申告など一部の相続手続と異なり、遺産分割協議には期間制限がありません。
また、相続登記や住所等変更登記は任意とされています。
そのため、不動産の所有者が亡くなった場合でも、相続人間で遺産分割協議がなされず、その結果、不動産についても亡くなった方の名義のままになっていることがあります。
そのような事例は意外と多く、場合によっては何世代も前の方の名義のままということもそう珍しくありません。
不動産の名義人が何世代も前の方となると、相続人を調査するだけでも容易ではありません。
亡くなった人の相続人が死亡し、さらに相続が発生している場合（「数次相続」と言います）には、相続人が多数におよぶ場合があるからです。
戸籍や住民票等を取得するにも時間がかかりますし、遺産分割協議が難航することも多いです。
そうなると、ますます相続登記が億劫になってしまい、そのまま放置されがちです。
法改正
上記の問題に対応するため、法改正がなされました。
そのなかで重要な改正を2点説明します。
（1）相続登記の義務化 ※令和6年4月1日施行
相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3 年以内に相続登記の申請をしなければならないとされました。
なお、その後に遺産分割協議が成立した場合には、協議の成立日から3年以内に、その内容に沿った登記を行う必要があります。
正当な理由なく相続登記の義務を怠った場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。
（2）住所変更登記の義務化 ※令和8年4月までに施行
登記簿上の所有者については、住所等を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請をしなければならないとされました。
正当な理由なく相続登記の義務を怠った場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。
最後に
相続登記等が義務化されるに伴い、手続的な負担を軽減する仕組みも抱き合わせで作られました。
細かい点は専門家に委ねればよいのですが、この機会に相続登記が義務化されたことは是非押さえておいていただければと思います。
前述のとおり、不動産の名義人が亡くなってから長期間経過し数次相続が発生すると、思いがけず相続人が多数になるケースがあります。
そうなってから相続登記をしようとすると、時間もかかりますし、その分専門家に依頼する費用も嵩むことになります。
そうなる前に相続登記をしておく方が、結果的には負担が軽く済みます。 相続が発生したときは、お早めに専門家にご相談ください。
＜初出：顧問先向け情報紙「コモンズ通心」2022年4月5日号(vol.267)＞
※掲載時の法令に基づいており、現在の法律やその後の裁判例などで解釈が異なる可能性があります。
